Kann man sich heute noch eine Immobilie leisten?

Globale Krisen treiben Zinsen und Kosten.

Weltpolitische Krisen und die angespannte Konjunktur haben den Markt durcheinandergewirbelt: Der Krieg in der Ukraine trieb Bau- und Energiekosten, die Inflation zwang die EZB zu aggressiven Zinserhöhungen. Im ersten Halbjahr 2022 kam der Zinsschock: Typische Bauzinsen sprangen binnen Monaten von rund 1 % auf etwa 4 % – pro 100.000 € Kredit plötzlich ca. 3.000 € mehr Zinsen pro Jahr, also 250 € monatlich zusätzlich. Viele Haushalte legten den Immobilientraum erst einmal auf Eis.

Preise: Korrektur nach dem Boom.

Ab Mitte 2022 sanken die Kaufpreise erstmals wieder – seit dem Höchststand im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 10–15 %. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts fiel zwischen Mitte 2022 und Ende 2023 von ~166 auf ~145 Punkte (rund –13 %). Wichtig zur Einordnung: Ende 2024 lagen die Preise dennoch etwa 50 % über dem Niveau von 2015 – eine Wohnung, die 2015 noch 200.000 € kostete, liegt heute eher bei 300.000 €.

Seit Herbst 2024 mehren sich die Anzeichen, dass die Talsohle durchschritten ist: Im vierten Quartal 2024 stiegen die Preise erstmals wieder leicht (+1,9 % zum Vorjahr), Anfang 2025 setzte sich der Trend fort – mit großen regionalen Unterschieden zwischen gefragten Lagen und unsanierten Objekten in ländlichen Regionen.

Hohe Zinsen: die größte Hürde bei der Finanzierung.

Anfang 2025 lagen die Konditionen je nach Modell bei 3,5–4 %. Das Rechenbeispiel zeigt die Belastung: 300.000 € Kredit kosteten 2020/21 bei ~1 % Zins nur ca. 250 € Zinsen pro Monat – heute sind es bei ~3,5 % rund 875 €, mehr als das Dreifache.

Immerhin: Steigende Einkommen federn die Last ab. Musste eine Modellfamilie Ende 2022 noch rund 45 % des Haushaltsnettoeinkommens für die Eigenheim-Finanzierung aufbringen, waren es im dritten Quartal 2024 etwa 40 %. Zum Vergleich: Anfang 2018 wären weniger als 30 % nötig gewesen – eine Rückkehr auf dieses Niveau ist absehbar nicht zu erwarten.

Mieten als Alternative? Keine echte Entspannung.

Wer lieber mietet, zahlt ebenfalls mehr: Neuvermietungen lagen 2024 im Bundesschnitt 5,2 % über dem Vorjahr, in Metropolen 7,2 %. Das erschwert das Ansparen von Eigenkapital. Die Zeiten, in denen Mieten deutlich günstiger war als Eigentum, nähern sich zumindest in den Großstädten dem Ende – Wohneigentum bleibt als langfristige Absicherung attraktiv, wandelt es doch Mietzahlungen in Vermögensbildung um.

Förderungen und leichte Markterholung.

Seit 2023 gibt es das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien": Familien mit geringem oder mittlerem Einkommen und mindestens einem Kind erhalten zinsgünstige Kredite bis 270.000 € für den Bau oder Kauf eines klimafreundlichen Eigenheims – die Bedingungen wurden zwischenzeitlich gelockert. Einige Bundesländer diskutieren zudem Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer oder bieten eigene zinsverbilligte Darlehen für Ersterwerber.

Und der Markt belebt sich: Die Bundesbank meldete für Herbst 2024 rund 30 % mehr neue Immobilienkredite als im Vorjahreszeitraum. Viele nutzen die Kombination aus etwas günstigeren Preisen und stabilisierten Zinsen – auch weil Experten für 2025 wieder moderat steigende Preise erwarten.

Fünf Tipps für Kaufinteressenten.

• Budget realistisch festlegen: Ehrlich analysieren, wie viel Haus oder Wohnung möglich ist. Lage, Größe und Zustand erfordern oft Kompromisse – in teuren Städten hilft es, den Radius zu erweitern. Angebotspreise bieten häufig Verhandlungsspielraum.
• Eigenkapital stärken: Als Faustregel gelten 20 % des Kaufpreises als gesundes Polster. Gezielt weitersparen (gut verzinstes Tagesgeld), Familie oder Förderprogramme prüfen.
• Tragfähigkeit prüfen: Maximale Monatsrate kalkulieren – inklusive Puffer und Nebenkosten (Versicherungen, Instandhaltung, Wohngeld). Den Kassensturz macht die Bank sowieso; besser, Sie machen ihn zuerst.
• Zinsangebote vergleichen: Schon 0,2–0,3 Prozentpunkte Unterschied sparen über die Laufzeit viele Tausend Euro. Mehrere Banken anfragen oder einen Vermittler nutzen, der viele Anbieter vergleicht – und lange Zinsbindungen (z.B. 15 Jahre) zur Absicherung prüfen. Genau das machen wir mit Zugang zu 600+ Banken.
• Förderungen nutzen: KfW-Programme, Landesdarlehen, regionale Zuschüsse – ein Beratungsgespräch deckt oft Optionen auf, die man allein übersieht.

Fazit: schwieriger, aber nicht unmöglich.

Die Bedingungen haben sich gegenüber der Niedrigzins-Phase deutlich verschärft – hohe Zinsen und Preise zwingen viele, kleiner zu planen oder zu verschieben. Gleichzeitig sind die Zeiten extremer Preisanstiege vorbei, und Einkommenszuwächse entspannen die Lage etwas. Wer gut verdient, Eigenkapital mitbringt und umsichtig rechnet, kann sich Wohneigentum weiterhin leisten.

Häufige Fragen kompakt

Wie viel Eigenkapital brauche ich? Empfohlen sind 10–20 % des Kaufpreises, mindestens für die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht). Mehr Eigenkapital = bessere Konditionen.

Welche Finanzierungsarten gibt es? Am gängigsten sind Annuitätendarlehen, Bausparverträge und KfW-Darlehen – die Wahl hängt von Ihrer Situation ab.

Geht es auch ohne Eigenkapital? Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber schwieriger und teurer – sie erfordert sehr gute Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen.

Was ist ein Forward-Darlehen? Damit sichern Sie sich heute die Zinsen für eine künftige Anschlussfinanzierung – sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen.

Wie lange dauert die Finanzierung? Von der Anfrage bis zur Auszahlung in der Regel 4 bis 8 Wochen.